Vos diagnostics immobiliers en région PACA et Gard

• Diagnostic Amiante avant Vente

L'amiante, longtemps utilisé dans le bâtiment pour ses nombreuses propriétés (ininflammable, isolation thermique, acoustique et électrique, ...), est interdit en France depuis 1997 et en Europe depuis 2005.

L'inhalation de fibres d'amiante est à l'origine de cancers et d'autres pathologies non cancéreuses des voies respiratoires.

L'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, entre autres, "l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L-1334-13 du même code". 

On trouve de l'amiante sous différentes formes (friable et non friable) dans différents composants de la construction : flocages, calorifugeages, faux plafonds, enduits, cloisons légères, bardeaux, plaques sous tuiles, dalles de sol, conduits fibrociment... 

Le rapport de repérage amiante avant vente est valable sans limite dans le temps dès lors qu'il a été réalisé après le 1er Avril 2013. S'il a été réalisé avant cette date, le repérage doit être renouvelé même si aucune présence d'amiante n'avait été détectée.

• CRIDON

C'est seulement dans deux situations particulières que le caractère illimité du diagnostic doit être nuancé. 

1. Lorsque des matériaux de la liste A (friable) ont été détectés dans l'immeuble et que l'opérateur de diagnostic a préconisé dans son rapport, selon l'état de conservation des matériaux, une évaluation périodique de leur état de conservation, une mesure d'empoussièrement de l'air ou la réalisation de travaux de confinement ou de retrait . Le diagnostic doit avoir été mis à jour à l'occasion de ces opérations, ce qui sera vérifié à l'occasion de la vente.
2. L'immeuble a fait l'objet de travaux ayant porté atteinte aux matériaux amiantés présents dans l'immeuble depuis la réalisation de l'état amiante : il est alors conseillé au vendeur de faire établir un nouveau diagnostic ou de faire compléter le précédent.

• Diagnostic amiante location (DAPP amiante parties privatives)

Les propriétaires des parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation doivent faire réaliser un repérage des matériaux et produits de la liste A (flocages, calorifugeages, faux plafonds) contenant de l'amiante. Ce diagnostic est systématiquement demandé pour les biens en copropriété à la location, depuis l'adoption de la loi Alur en mars 2014.

• Dossier technique amiante

Les propriétaires des parties communes d'immeubles collectifs d'habitation ainsi que les propriétaires d'immeuble à usage autre que d'habitation y font réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) comprend, entre autres, l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (DTA).

Ce dossier est tenu à la disposition des usagers du bâtiment.

Les termites sont des insectes xylophages qui peuvent causer d'importants dégâts sur les bois d'œuvre. Le termite a besoin, pour se développer, d'humidité et de chaleur. Il se déplace à l'abri de la lumière ce qui rend son repérage difficile.

À chaque vente d'un bien dans une commune faisant l'objet d'un arrêté, le propriétaire vendeur doit fournir un rapport à annexer à l'acte notarié, faisant état de la présence ou de l'absence de termites dans le bâtiment. En cas de présence de termites, le propriétaire a pour obligation d'en informer la mairie de sa commune et de mettre tout en œuvre pour éviter la propagation.

Le diagnostic termite est valable 6 mois.

En complément du diagnostic termite, il est possible de réaliser un état parasitaire permettant de repérer et signaler d'autres agents de dégradation biologique du bois comme la mérule (champignon lignivore dévastateur pour les bois d'œuvre).

Obligatoire pour la vente depuis 2006, pour la location depuis 2007, il est obligatoire de fournir la classe énergétique d'un bâtiment, quel qu'il soit. Vous devrez donc effectuer ces démarches avant même de faire paraître une annonce pour la vente ou la location d'une maison, d'un appartement ou d'un local commercial.

Aujourd’hui, le DPE est devenu un levier incontournable de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d'énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Pour la vente d'un bien en monopropriété, si le bien est classé E, F ou G, un audit énergétique est requis.

Pour la location, si le bien est classé en E - F ou G, il sera frappé d'une interdiction de location progressive à partir de 2025.

Le DPE donne des informations sur les caractéristiques du logement/bâtiment/local, sa consommation en énergie primaire au m2 et par an, ainsi que la quantité de gaz à effet de serre rejeté qui en découle.

Des recommandations d'amélioration pour optimiser l'efficacité énergétique du bien sont indiquées et chiffrées.

Pour les locaux à usage d'habitation, le DPE est établi selon la méthode dite 3CL pour Calcul de Consommations Conventionnelles des Logements. Pour les locaux autres que l'habitation, le DPE est établi sur la base des consommations réelles d'énergie des 3 dernières années, méthode dite "des factures".

À partir du 1er juillet 2021, la durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à 10 ans. 

Lorsque le DPE a été réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, la durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

• DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022.
• DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Depuis le 1er avril 2023, lorsque vous mettez en vente une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété comportant plusieurs logements classés F ou G, vous devez fournir un audit énergétique au futur acquéreur. 

Cet audit vient en complément du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le diagnostic gaz, également appelé état de l'installation intérieure de gaz, est obligatoire pour la vente ou la location d'une maison ou d'un appartement, dès lors que l'installation a plus de 15 ans (date de mise en service de l'installation fixe). Ne sont pas concernées, les installations alimentées par des tuyaux flexibles et des bouteilles de butane.

Chaque année, des installations défectueuses sont à l'origine de graves accidents domestiques.

La durée de validité du diagnostic gaz pour la vente est de 3 ans, 6 ans pour la location.

Le diagnostic électricité porte sur l'état de l'installation intérieure d'électricité des locaux à usage d'habitation dès lors que celles-ci ont plus de 15 ans. Il consiste à établir un état de l'installation électrique, en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

La durée de validité du diagnostic électrique est de 3 ans pour la vente, 6 ans pour la location.

Il n'existe aucune obligation de travaux pour le propriétaire, mais il est conseillé pour le propriétaire-bailleur de faire corriger les anomalies en faisant appel à un professionnel qualifié.

Le diagnostic de mesurage Carrez consiste à établir la superficie de la surface privative des biens en copropriété. 

Il s'agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m.

Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée.

La durée de validité du mesurage Carrez est illimitée tant qu'aucune modification n'est apportée à la surface (travaux d'aménagement intérieurs, aménagement des combles, travaux d'isolation par l'extérieur...).

Le diagnostic de mesurage Boutin consiste à établir une attestation relative à la surface habitable, c'est-à-dire la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m.

Le CREP, Constat des Risques d'Exposition au Plomb, est obligatioire pour la vente ou la location des locaux à usage d'habitation s'ils ont été construits avant le 1er janvier 1949.

La mission consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement, afin d'identifier ceux contenant du plomb, qu'ils soient dégradés ou non.  Le but est de décrire leur état de conservation et de repérer, le cas échéant, les situations de risque de saturnisme infantile ou de dégradation du bâti. 

Il porte uniquement sur les revêtements privatifs d'un logement, y compris les revêtements extérieurs au logement (volet, portail, grille...).

La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d'application du CREP.

La durée de validité du diagnostic plomb pour la vente est de 1 an lorsque le résultat est positif (présence de plomb), illimité lorsqu'il est négatif. Pour la location, 6 ans lorsque le résultat est positif (présence de plomb), illimité lorsqu'il est négatif.

L'état des risques et pollutions est obligatoire lors de toute transaction immobilière en annexe du contrat de location écrit, de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant la vente.

Ce document sert à informer les acquéreurs ou locataires de bien immobilier des risques et des pollutions auxquels ce bien est exposé.

Les informations qui figurent sur le document sont transmises par le Préfet de département. 

La durée de validité de ce document est de 6 mois.